Как рассчитать платёж по ипотеке
Сначала из стоимости жилья вычитают первоначальный взнос — это сумма кредита. Дальше ипотека считается как любой кредит: проценты за месяц — это остаток долга, умноженный на месячную ставку (годовая / 12), а платёж гасит эти проценты и часть долга.
Аннуитетный платёж = S × i / (1 − (1 + i)−n)
Дифференцированный платёж = S / n + Остаток долга × i
i — годовая ставка / 12 / 100, n — срок в месяцах
Рекомендуемый доход калькулятор получает делением платежа на 0,4: так платёж займёт не больше 40% дохода. Для дифференцированных платежей берётся первый, самый большой платёж.
Пример расчёта ипотеки
Пример. Квартира стоит 6 000 000 ₽, взнос 20% — 1 200 000 ₽. Кредит 4 800 000 ₽ на 20 лет (240 месяцев) под 18% годовых. Месячная ставка i = 18 / 12 / 100 = 0,015.
Платёж = 4 800 000 × 0,015 / (1 − 1,015−240) = 74 078,95 ₽. За весь срок банку уйдёт 17 778 956,23 ₽, переплата — 12 978 956,23 ₽, в 2,7 раза больше самого кредита. Вместе со взносом квартира обойдётся в 18 978 956,23 ₽.
В первом платеже 72 000,00 ₽ — проценты, и лишь 2 078,95 ₽ уходит на погашение долга. Основной долг начнёт перевешивать проценты только с 195-го платежа. Ориентир дохода — от 185 198 ₽ в месяц: 74 078,95 ₽ / 0,4 с округлением вверх до рубля.
С дифференцированными платежами первый составит 92 000,00 ₽, последний — 20 300,00 ₽, переплата — 8 676 000,00 ₽. Но и доход для первого платежа понадобится от 230 000 ₽.
От чего зависит переплата по ипотеке
Та же квартира за 6 000 000 ₽, меняем по одному условию:
| Условия | Платёж | Переплата |
|---|---|---|
| Базовый: 20 лет, 18%, взнос 20% | 74 078,95 ₽ | 12 978 956,23 ₽ |
| Срок 15 лет | 77 300,21 ₽ | 9 114 038,01 ₽ |
| Срок 30 лет | 72 340,10 ₽ | 21 242 399,95 ₽ |
| Ставка 16% | 66 780,29 ₽ | 11 227 260,98 ₽ |
| Ставка 20% | 81 543,58 ₽ | 14 770 463,44 ₽ |
| Взнос 30% (кредит 4 200 000 ₽) | 64 819,08 ₽ | 11 356 587,29 ₽ |
- Срок. Срок 30 лет вместо 20 снижает платёж всего на 1 738,85 ₽, а переплату увеличивает на 8 263 443,72 ₽: при высокой ставке длинный срок почти не облегчает платёж. И наоборот, 15 лет вместо 20 — это плюс 3 221,26 ₽ к платежу и минус 3 864 918,22 ₽ переплаты.
- Ставка. Ставка 16% вместо 18% сокращает переплату на 1 751 695,25 ₽, а 20% — увеличивает на 1 791 507,21 ₽. Поэтому стоит сравнить предложения нескольких банков.
- Взнос. Взнос на 10% больше (ещё 600 000 ₽) уменьшает платёж на 9 259,87 ₽, а переплату — на 1 622 368,94 ₽.
Досрочное погашение: сократить срок или платёж
Погасить ипотеку досрочно — полностью или частями — можно, если предупредить банк не менее чем за 30 дней до дня возврата; договор может установить и более короткий срок уведомления (п. 2 ст. 810 ГК РФ). При частичном погашении есть два варианта: оставить платёж и сократить срок или оставить срок и уменьшить платёж. Как выбрать вариант, написано в договоре или правилах банка.
Пример. Кредит из примера выше. Сразу после 12-го платежа вы вносите 500 000 ₽ сверх графика.
- Сокращение срока: платёж остаётся 74 078,95 ₽, кредит закроется через 147 месяцев вместо 240. Проценты за весь срок — 6 559 992,52 ₽ вместо 12 978 956,23 ₽, экономия 6 418 963,71 ₽.
- Уменьшение платежа: новый платёж 66 318,56 ₽, экономия на процентах 1 269 372,05 ₽.
Те же 500 000 ₽, внесённые после 120-го платежа, при сокращении срока сэкономят 1 851 945,25 ₽. Расчёт упрощённый — проценты по 1/12 ставки; банк посчитает по своим правилам.
Общие принципы:
- Сокращение срока экономит больше процентов, уменьшение платежа — снижает нагрузку на бюджет.
- Чем раньше внесены деньги, тем сильнее эффект: в начале срока в платеже больше всего процентов.
- Не отдавайте весь запас: оставьте резерв на несколько платежей на случай потери дохода.
- После частичного погашения возьмите в банке новый график и проверьте, какой вариант применён.
Частые вопросы
Как рассчитать ипотеку?
Вычтите из стоимости жилья первоначальный взнос — получится сумма кредита. Ежемесячный аннуитетный платёж = S × i / (1 − (1 + i)−n), где S — сумма кредита, i — годовая ставка / 12 / 100, n — срок в месяцах. Квартира за 6 000 000 ₽ со взносом 20% на 20 лет под 18% — это 74 078,95 ₽ в месяц.
Какой доход нужен для ипотеки?
Калькулятор считает ориентир: доход, при котором платёж займёт не больше 40% дохода. Для платежа 74 078,95 ₽ это от 185 198 ₽ в месяц. Банки оценивают нагрузку по своим методикам, поэтому их решение может отличаться.
Что выгоднее при досрочном погашении: уменьшить срок или платёж?
По процентам выгоднее сокращать срок. В нашем примере 500 000 ₽, внесённые после 12-го платежа, экономят 6 418 963,71 ₽ при сокращении срока и 1 269 372,05 ₽ при уменьшении платежа. Уменьшение платежа имеет смысл, если важнее снизить нагрузку на бюджет.
Как первоначальный взнос влияет на переплату?
Чем больше взнос, тем меньше сумма кредита и проценты. Если в примере поднять взнос с 20% до 30%, платёж снизится с 74 078,95 ₽ до 64 819,08 ₽, а переплата — с 12 978 956,23 ₽ до 11 356 587,29 ₽.
Почему банк рассчитал другой платёж?
Банк может начислять проценты за фактическое число дней в месяце, по-своему округлять платёж и сдвигать первую дату платежа. Кроме платежей по кредиту могут быть расходы на страхование и оценку жилья — калькулятор их не учитывает. Точный график — в договоре.
Источники
Цифры и формулы проверены: